В России до сих пор около 40–50 тыс. «обманутых» дольщиков — собственников квартир в долгостроях или замороженных объектах. К проблеме привлечено внимание широкой общественности и властей

Строительство ЖК «Царицыно» возобновится буквально на днях, объект будет достроен в течение 2–2,5 лет. Глобально же проблему дольщиков может решить очищение рынка от недобросовестных застройщиков. Так, еще в апреле генеральный прокурор Юрий Чайка рассказывал о том, что, по данным Минстроя, в 2017 году 6 тыс. семей получили квартиры и 140 объектов долгостроя были введены в эксплуатацию. На очереди еще свыше 800 таких домов, которые обеспечат жильем около 30 тыс. дольщиков. Почти половина из этих объектов в регионах будет введена в эксплуатацию уже в этом году (360 домов), остальные — до 2021 года. Только около 60 объектов пока не обзавелись дорожной картой достройки, но это произойдет в ближайшее время. Таким образом, можно сказать, что, несмотря на непростую ситуацию, на рынке строительства наводится порядок, покупатели недвижимости в новостройках в итоге получат свое законное жилье.

В целом, регулирование рынка недвижимости реформируется. В 2018 году вступят в силу поправки, согласно которым одна компания теперь может получить одно разрешение на строительство и имеет право проводить все расчеты только через один банк. Кроме того, на счету у компании должно быть не менее 10% стоимости всего проекта собственных средств. Таким образом, будет осуществляться дополнительный мониторинг деятельности застройщика. С октября 2017 года ответственность застройщиков страхует Фонд защиты прав дольщиков. Еще один рычаг — готовящийся Минфином законопроект , согласно которому средства дольщиков будут застрахованы АСВ. В общем, над защитой прав граждан законодатели хорошо поработали, есть все основания полагать, что в будущем проблемных объектов станет меньше.

Однако пока шумиха вокруг дольщиков продолжается, и самый «громкий» объект — ЖК «Царицыно» в Москве. Его начали строить в 2006 году, но до сих пор не достроили.

В 2014 году был введен инструмент страхования ответственности застройщиков. Система выглядела следующим образом: дольщики, покупающие квартиры на стадии строительства, заключали договор с компанией-застройщиком. А девелопер, в свою очередь, был обязан застраховать свою ответственность у страховщика, уполномоченного ЦБ. Таким образом, часть дольщиков «Царицыно» (те, кто покупали квартиры после 2014 года) смогли застраховать свои риски, а именно 10% ответственности застройщика — «Московского комбината хлебопродуктов» (МКХ) — была застрахована компанией «Проминстрах».
Скоро договоры долевого участия уйдут в прошлое, а институт страхования ответственности застройщиков уже отменен. Тем не менее сейчас именно страховщики долгостроев оказались в центре внимания. Они оказались виновными в том, что страховка не покрывает рисков всех покупателей, что страхового возмещения не хватает на покупку недвижимости по актуальной цене и др. Ведь покупали квартиры в 2014 году, с тех пор их цена заметно выросла.

Конечно, финансовые проблемы в кризис возникают не только у застройщиков, но и у страховщиков, которые работали на этом рынке; например, обанкротились компании «ССГ», «Интерполистраст», страховавшие ответственность СУ-155. В то же время среди действующих страховщиков ответственности застройщиков — крупные и крупнейшие компании.

В апреле 2018 года МХК был признан банкротом. Здесь очень тонкий момент. Согласно нормам гражданского законодательства, если застройщик — банкрот, то дольщики могут получить страховку, но могут и подождать завершения строительства объекта. При этом, если выяснится, что банкротство преднамеренное, то есть если будет возбуждено уголовное дело в рамках процедуры банкротства, то дольщики будут возвращать полученные страховые компенсации.

Число дольщиков ЖК «Царицыно» — около 2500 человек, около 200 имеют действующие страховые полисы, но за компенсацией пока обратилось около 10, что вполне понятно — возиться с получением денег, а потом с их возвратом никому не хочется.

Столичные власти взялись за разработку дорожной карты по ЖК «Царицыно», как только проблема обострилась. Уже определены новый застройщик и старт работ по достройке объекта. АО «Мосотделстрой № 1» начнет строительство, не дожидаясь передачи объекта в рамках процедуры банкротства. На стройплощадке проведен ремонт дорог, определены источники инженерного обеспечения, стартовали работы по самому объекту, «Мосотделстрой № 1» готовит Москомстройинвесту и дольщикам подробный график предполагаемых работ.

По всему видно, что дольщикам «Царицыно» нужно дождаться своих квартир, как и большинству дольщиков других объектов. При этом ключевая проблема на рынке недвижимости — не неэффективные механизмы страхования, а недобросовестные застройщики. Поэтому необходима нормативная база, которая не только будет гарантировать дольщикам защиту, но сделает в принципе невозможным участие в строительстве жилья таких компаний.

Павел Самиев,
управляющий директор НРА, генеральный директор «БизнесДром»

---

Автор: Павел Самиев, управляющий директор НРА, генеральный директор «БизнесДром»
Источник: Банковское обозрение