Ипотечный рынок продолжает ставить рекорды на фоне охлаждения сегмента необеспеченного потребительского кредитования. Основная причина — в постоянно снижающихся ставках по кредитам. Если такая динамика продолжится, то обещанных Банком России уровней в 7—8% мы сможем достичь уже в следующем году.

На фоне снижения Банком России ключевой ставки (пять раз с начала этого года) коммерческие банки почти синхронно понижали ставки по ипотеке. В итоге за сентябрь средние ставки у 30 крупнейших кредиторов достигли уровня в 9,63%. И это притом, что в первом полугодии ставка уверенно держалась выше 10%. Одновременно со снижением ставки сентябрь отметился рекордом по средней максимальной сумме ипотечного кредита: в среднем она выросла до 2,24 млн рублей. Хотя еще год назад максимальная сумма кредита не превышала 2,1 млн рублей. Одновременно с суммой растут и сроки, на которые выдаются кредиты. Если в 2018 году банки, по данным ЦБ, выдавали кредиты в среднем на 16,3 года, то в этом году — уже почти на 18 лет. При этом в связи со снижением ставки увеличение сроков не повлекло за собой роста средней суммы ежемесячного платежа.

В октябре эти тенденции проявились еще сильнее. По итогам месяца средняя ставка по кредитам составила уже 9,4%. Как отметили аналитики ДОМ.РФ, на снижение ставки влияние оказали не только действия регулятора, но и растущая популярность программы «Семейная ипотека». Ставка по ней составляет от 4,7% в Банке ДОМ.РФ и 5% в Сбербанке и ВТБ. Ноябрь не стал исключением, данные мониторинга свидетельствуют, что банки продолжили снижение ставок по своим программам.

Однако если ставки по ипотеке в этом году бьют рекорд за рекордом, то количество кредитов в сравнении с прошлым годом уменьшается. Так, в октябре 2019 года банки выдали на 16% меньше кредитов, чем в том же месяце прошлого года. Это же касается и объемов выдачи: октябрь 2019 года отстал от октября 2018 на 10%. Всего же, по данным Банка России, за десять месяцев текущего года объем выданных кредитов снизился почти на 6% — до 2,2 трлн рублей. Количество выданных кредитов уменьшилось на 14,2%.

С чем же связано такое снижение? Свою роль сыграло сокращение объемов рефинансирования ипотеки. За январь — октябрь на рефинансирование выдано всего 5% от всех выдач ипотечных кредитов, в то время как год назад на эти цели было выдано 12% от общих объемов нового ипотечного кредитования. Как отмечают в своем исследовании аналитики ДОМ.РФ, если рассматривать то, сколько было выдано «чистых» кредитов, то есть новых, окажется, что их выдано по объему на 2% больше. Однако в количестве выданных кредитов все равно зафиксировано снижение на 7%.

Тем не менее на 1 ноября, по данным ДОМ.РФ, совокупный ипотечный портфель банковской системы вырос на 17% в сравнении с аналогичным прошлогодним показателем и превысил 8 трлн рублей.

Каковы окажутся итоги года в целом? Очевидно, что рост выдачи продолжится, пусть и не столь рекордными темпами. Во-первых, рынок еще не до конца отыграл резкое снижение ключевой ставки регулятором в конце октября — сразу на 0,5 процентного пункта. Во-вторых, на декабрьском заседании регулятор в очередной раз понизил ставку — на 0,25 п. п., до 6,25%. При этом в ЦБ не исключили продолжения цикла снижения. Таким образом, в будущем году (первое заседание ЦБ состоится в феврале) мы вполне можем ожидать снижения ставки до 6%.

Еще недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина говорила о реальности ипотеки под 7—8% годовых в среднесрочной перспективе. Судя по динамике ставки, эта цель может быть достигнута к концу будущего года. Конечно, это довольно смелый прогноз, однако основания для его реализации есть. Ведь ипотека все больше становится основным параметром развития экономики, а также важнейшим социальным индикатором. Другими словами, правительство будет и впредь предпринимать стимулирующие шаги для расширения рынка. Здесь сложно переоценить влияние такого института, как ДОМ.РФ — оператора, с помощью которого реализуется несколько госпрограмм по поддержке ипотечных заемщиков. В настоящий момент различные программы ипотеки с господдержкой (в том числе с использованием средств материнского капитала) пользуются большой популярностью. Так, после изменения параметров программы «Семейная ипотека» (в апреле 2019 года) только за апрель — сентябрь было выдано 22,9 тыс. кредитов на общую сумму 58,7 млрд рублей. В сентябре доля выдачи кредитов по этой программе в общем объеме кредитования новостроек достигла 24%.

Росту рынка будет способствовать и переход на эскроу-счета (у банков появляется все больше дешевого фондирования), и дальнейшая концентрация рынка в руках ограниченного количества банков. Так, с начала года доля 30 крупнейших банков на рынке ипотеки выросла с 90% до 94%. Есть все основания полагать, что рост уровня концентрации продолжится. Крупные банки не только обладают обширной партнерской сетью застройщиков, выгодными условиями и передовыми цифровыми сервисами, они еще и эффективно работают с просроченной задолженностью. С начала года доля проблемных (просроченных) кредитов снизилась почти на 1 п. п.

Очевидно, что можно достаточно уверенно прогнозировать среднюю ставку по ипотеке в будущем году на уровне 8,7%, заложенном в федеральном проекте «Ипотека» (в рамках национального проекта «Жилье и городская среда»). Если же реализуется сценарий более значительного снижения ставки, то задача, поставленная президентом России, будет выполнена досрочно. Но, само собой, не в пятилетках дело, а в приемлемых ставках. Они, разумеется, еще далеки от американских и европейских, но для нас, привыкших к двузначным значениям, являются беспримерными.

Автор: Павел Самиев, генеральный директор аналитического агентства «БизнесДром», председатель Комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по финансовым рынкам, заместитель директора Ассоциации развития финансовой грамотности (АРФГ)
Источник: Banki.ru