Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» подготовил расширенный аналитический обзор новых правил налогообложения при обмене недвижимости. Ключевой вывод: для владельцев дорогих объектов, меняющих один актив на другой, сделка по договору мены может оказаться значительно выгоднее классической схемы «продал – купил».

Что изменилось в 2026 году

15 января 2026 года Конституционный Суд РФ принял Постановление № 1-П, которое кардинально изменило подход к налогообложению мены. Ранее Налоговый кодекс прямо не регулировал этот вопрос, и налоговые органы применяли по аналогии правила купли-продажи. Так, налог начисляли исходя из кадастровой стоимости переданного объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, даже если человек фактически не получал денег.

Во исполнение постановления КС РФ Правительство внесло в Госдуму законопроект № 1272209-8, который вводит чёткую формулу расчёта НДФЛ при мене:

Налоговая база = кадастровая стоимость полученного объекта – кадастровая стоимость переданного объекта (с учётом денежной доплаты).

Налог уплачивается только в том случае, если стоимость полученного имущества превышает стоимость переданного. Сам факт обмена больше не означает автоматического появления налога, так как НДФЛ взимается только с реальной экономической выгоды.

Почему мена выгоднее для владельцев дорогой недвижимости

При продаже дорогого объекта налоговая база формируется с учётом полной цены сделки. При мене налог взимается только с разницы в кадастровой стоимости обмениваемых объектов.

Сравнительный расчёт (продажа квартиры за 50 млн рублей и покупка за 55 млн рублей, срок владения менее минимального):

• По схеме «продал купил»: налоговая база формируется из полной цены продажи, уменьшенной на расходы по приобретению этого имущества (например, 30 млн), а затем на вычет при покупке (до 2 млн рублей один раз в жизни). Итоговая база составляет около 18 млн рублей, а НДФЛ ~2,65 млн рублей.
• По договору мены (новые правила): налоговая база – разница в кадастровой стоимости (55 – 50 = 5 млн рублей). НДФЛ всего 650 тыс. рублей.

Экономия выходит 2 млн рублей, в 4 раза. Для объектов дороже 100 млн рублей разница становится ещё более существенной.

Ключевые правовые позиции

Конституционный Суд установил важные ориентиры:

• Обмен без доплаты может считаться равноценным, даже если кадастровая стоимость объектов различается.
• Налоговые органы не вправе определять доход при мене в том же порядке, что и при купле-продаже.
• Существенным признаётся превышение более чем на 20% кадастровой стоимости полученного объекта над стоимостью отчуждённого.
• Если кадастровая стоимость не определена, применяется рыночная стоимость на основании отчёта оценщика.

Рекомендации Аналитического центра АСТОРИУС

Для владельцев дорогих квартир, особенно если они находятся в собственности менее минимального срока, договор мены может быть значительно более выгодным инструментом, чем раздельные сделки купли-продажи.

Перед принятием решения рекомендуется:

1. Запросить актуальные выписки из ЕГРН с кадастровой стоимостью обоих объектов.
2. Оценить разницу в кадастровых стоимостях и сопоставить её с планируемой доплатой.
3. Проконсультироваться с налоговым консультантом для выбора оптимальной структуры сделки.

По оценкам экспертов, в 70% случаев кадастровая стоимость завышена, что создаёт дополнительные риски. В таких ситуациях рекомендуется заказывать независимую оценку для оспаривания кадастровой стоимости.

Новые правила налогообложения мены делают этот инструмент особенно привлекательным для владельцев дорогой недвижимости, позволяя законно минимизировать налоговую нагрузку при смене актива.

Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» совместно с председателем Совета директоров подготовил расширенный аналитический материал с полными расчётами, разбором позиций налоговых органов и детальным анализом судебной практики. Ознакомиться с полной версией можно по запросу.

Источник: Корпорация недвижимости «АСТОРИУС»